Altbausanierung
in Berlin.
Rund ein Viertel des Berliner Wohnungsbestands stammt aus der Gründerzeit. Diese Häuser haben Qualitäten, die kein Neubau nachbaut – und Eigenheiten, die man kennen muss. Wir sanieren sie mit eigenen Meistern, zum Festpreis nach dem Aufmaß vor Ort.
Was die Sanierung
eines Altbaus kostet.
Wir nennen unsere Sätze offen. Sie gelten je Quadratmeter Wohnfläche und enthalten Material, Rückbau, alle handwerklichen Leistungen und die Bauleitung.
Altbauwohnung
1.071 – 1.309 €/m² inkl. 19 % MwSt.
entspricht 900 – 1.100 €/m² netto
Entkernung, neue Elektrik und Sanitärstränge, Bad, Böden, Oberflächen.
Ganzes Altbauhaus
1.309 – 1.666 €/m² inkl. 19 % MwSt.
entspricht 1.100 – 1.400 €/m² netto
Zusätzlich Dach, Fassade, Fenster und Heizungsanlage.
Der verbindliche Festpreis steht nach dem Aufmaß vor Ort. Im Altbau öffnen wir dabei im Zweifel eine Bauteilprobe – lieber einmal vorher schauen, als später einen Nachtrag schreiben. Eine ausführliche Kostenaufstellung finden Sie im Kostenratgeber.
Was Sie im Altbau
dürfen – und was nicht.
Kommt Denkmalschutz dazu, ist die untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks zu beteiligen. Wer im Milieuschutz plant, ohne das vorher zu klären, plant zweimal.
Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete – im Alltag Milieuschutzgebiete genannt – in 11 der zwölf Bezirke; nur Marzahn-Hellersdorf hat bislang keines. Liegt Ihr Objekt in einem davon, braucht jede Änderung, jeder Rückbau und jede Nutzungsänderung vor Baubeginn eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nach § 173 BauGB.
Ist Ihr Vorhaben ohnehin baugenehmigungspflichtig, erteilt die Bauaufsicht sie im Baugenehmigungsverfahren mit – ein zweites Verfahren gibt es nicht. Der Fallstrick ist der umgekehrte: Auch Maßnahmen, die nach der Bauordnung verfahrensfrei sind, brauchen die erhaltungsrechtliche Genehmigung. Genau daran scheitern die meisten Sanierungen, weil niemand mit einem Antrag gerechnet hat.
In der Regel genehmigt
- +Ersteinbau einer Sammelheizung mit Warmwasser
- +Ersteinbau eines Bades
- +Vorhandenes Bad auf zeitgemäßen Standard bringen
- +Grundausstattung von Sanitär und Elektrik
- +Fenstererneuerung nach Gebäudeenergiegesetz
- +Energetische Sanierung nach GEG
- +Erforderliche Grundrissänderung – auf das bauliche Mindestmaß beschränkt
- +Dachgeschossausbau
In der Regel nicht genehmigt
- –Nicht erforderliche Grundrissänderungen (andere Zimmerzahl, veränderte Wohnfläche, Wohnküche)
- –Wohnungen zusammenlegen oder teilen
- –Zweites WC oder zweites Bad – außer bei Wohnungen ab fünf Wohnräumen
- –Aufwändige Badsanierung über den zeitgemäßen Standard hinaus
- –Fußbodenheizung – gilt als besonders hochwertige Ausstattung
- –Balkone ab 4 m², ein zweiter Balkon, aufwendige Sonderkonstruktionen
- –Einbauküchen
- –Ferienwohnungen und möbliertes Wohnen auf Zeit
Rechtsgrundlage: VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete vom 07.04.2026, in Kraft seit 18.04.2026. Gebietsstand: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, abgerufen Juli 2026. Die VV gilt berlinweit und bindet die Bezirke, ersetzt aber nicht die Einzelfallprüfung – verbindlich entscheidet immer das Bezirksamt. Wir klären Ihren Fall vor dem Angebot, nicht wenn die Wand schon offen ist.
Was einen Gründerzeitler
ausmacht.
Diese Häuser sind nicht einfach alte Neubauten. Sie sind anders konstruiert, und wer das ignoriert, baut Schäden ein.
Holzbalkendecken
Zwischen den Balken liegt meist eine Schüttung, die Schall dämpft und Gewicht bedeutet. Wer hier einen schwimmenden Zementestrich mit Fußbodenheizung einbaut, bringt erhebliche Zusatzlast ein. Wir prüfen die Tragfähigkeit vorher und rechnen mit dem Statiker – oder wir wählen einen Trockenaufbau, der einen Bruchteil wiegt.
Kastendoppelfenster
Zwei Fensterebenen mit Luftraum dazwischen. Sie herauszureißen und durch ein dichtes Fenster mit Isolierglas zu ersetzen, hat bei ungedämmter Fassade zwei Folgen: Die alte Scheibe war die kälteste Fläche im Raum und hat die Feuchte dort gebunden – danach ist es die ungedämmte Leibung, und dort schlägt sich das Wasser nieder. Und das alte, undichte Fenster hat über seine Fugen ständig mitgelüftet, das neue nicht mehr. Deshalb gehört ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 dazu. Das Gebäudeenergiegesetz sieht für Kastenfenster eine Sonderlösung vor: Beim reinen Verglasungstausch gelten die Anforderungen als erfüllt, wenn eine Glastafel mit infrarotreflektierender Beschichtung und einer Emissivität von höchstens 0,2 eingebaut wird (Anlage 7 GEG). Tauschen Sie das ganze Fenster, greift diese Erleichterung nicht.
Stuck und Oberflächen
Profile lassen sich abformen und nachziehen, fehlende Stücke ergänzen. Das ist Handwerk und kostet Zeit, aber es ist der Grund, warum jemand einen Altbau kauft. Wir stimmen vor dem Rückbau ab, was bleibt – danach ist es zu spät.
Feuchtigkeit im Sockel
Aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Altmauerwerk sind im Berliner Bestand Normalfall, nicht Ausnahme. Eine Innendämmung auf feuchtes Mauerwerk zu setzen, ist der klassische Folgeschaden – auch dann, wenn gerechnet wurde. Entscheidend ist die Reihenfolge: zuerst die Feuchtequelle beseitigen, Salzbelastung gesondert bewerten, erst danach dämmen. Und zwar nicht per Daumenregel: Für Innendämmung reicht das einfache Glaser-Verfahren nicht aus, weil es kapillaraktive Systeme falsch abbildet.
Was das Gesetz im Bestand verlangt
Erneuern Sie ein Außenbauteil, greifen die energetischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Wichtig ist die Bagatellgrenze in § 48: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Maßgeblich ist dabei die Bauteilgruppe nach Anlage 7 GEG – bei Fenstern also Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Glasdächer, Außentüren und Vorhangfassaden des Gebäudes zusammengenommen, nicht das Gebäude insgesamt.
Handelt es sich um ein Baudenkmal oder um besonders erhaltenswerte Bausubstanz, greift § 105 GEG: Würde die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen, kann davon abgewichen werden – die Beeinträchtigung muss allerdings nachweisbar sein. Und nach § 46 Absatz 2 GEG sind die Bestandsanforderungen nicht anzuwenden, soweit ihre Erfüllung anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Schutz der Gesundheit entgegensteht. Es muss also eine konkrete andere Rechtsvorschrift entgegenstehen – ein bautechnisches Bedenken allein genügt nicht.
Das ist kein Freibrief, sondern ein Werkzeug: Es erlaubt Lösungen, die zum Haus passen, statt es auf Neubaustandard zu zwingen. Welche Regel in Ihrem Fall greift, klären wir vor der Planung.
Die Fragen, die sonst
niemand beantwortet.
Eine Altbausanierung in Berlin scheitert selten an der Technik. Sie scheitert an Genehmigungen, an Nachbarn, an der Eigentümergemeinschaft – und daran, dass niemand vorher gesagt hat, wie der Alltag während der Bauzeit aussieht.
Wohnen bleiben oder ausziehen?
Bei einer Kernsanierung geht es nicht: kein Estrich, kein Wasser, kein Strom. Bei abschnittsweiser Sanierung arbeiten wir raumweise mit Staubschutzwand und provisorischer Küche. Das verlängert die Bauzeit, spart aber die Zwischenmiete. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Baustelle im Hinterhaus
Kein Aufzug, enger Hof, Durchfahrt unter dem Vorderhaus: Material und Bauschutt müssen trotzdem bewegt werden. Dafür braucht es Halteverbotszonen, oft einen Bauaufzug oder eine Schuttrutsche und eine mit dem Bezirk abgestimmte Containerstellung. Wir kalkulieren das ein, statt es später als Nachtrag zu schreiben.
Eigentumswohnung in der WEG
Alles, was am Gemeinschaftseigentum hängt, braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Was zwingend Gemeinschaftseigentum ist, steht im Gesetz und nicht in der Teilungserklärung: alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist, und alle Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch (§ 5 Absatz 2 WEG). Tragende Wände, Decken, Fassade, Fenster und Stränge gehören dazu – auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes nahelegt. Die Teilungserklärung regelt den Rest und die Kostenverteilung. Wir sehen sie uns vorher an und sagen Ihnen, was Sie allein entscheiden können.
Vermietete Wohnung
Eine Modernisierung muss der Vermieter dem Mieter nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen – mit Art und voraussichtlichem Umfang, voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer und, wenn die Miete erhöht werden soll, mit dem zu erwartenden Erhöhungsbetrag und den künftigen Betriebskosten. Reine Erhaltungsmaßnahmen fallen nicht darunter: Sie sind nach § 555a BGB nur rechtzeitig anzukündigen, formfrei, und bei unerheblicher Einwirkung oder zwingend sofortiger Durchführung auch das nicht. Wir stimmen den Bauablauf so ab, dass Ihre Fristen halten – die rechtliche Prüfung im Einzelfall gehört in die Hand Ihres Anwalts.
Wenn Ihr Haus
unter Schutz steht.
In Berlin entsteht der Denkmalschutz kraft Gesetzes – die Eintragung in die Denkmalliste ist nur nachrichtlich. Es kann also sein, dass Ihr Haus geschützt ist, ohne dass jemand Sie darauf hingewiesen hat.
Nach § 11 des Berliner Denkmalschutzgesetzes braucht jede Veränderung des Erscheinungsbildes, jede Instandsetzung und jede Beseitigung eine Genehmigung der Denkmalbehörde. Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde in Ihrem Bezirksamt. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt. Das ist kein Ermessen der Behörde, sondern ein Anspruch: Sie muss begründen, welcher Denkmalschutzgrund konkret entgegensteht. Genau deshalb bringt eine sauber aufbereitete Planung hier so viel.
Praktisch wichtig: Nach § 12 Absatz 2 DSchG Bln erlischt die Genehmigung, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren mit der Ausführung begonnen wird oder die Arbeiten ein Jahr ruhen – beide Fristen lassen sich auf schriftlichen Antrag um jeweils bis zu ein Jahr verlängern. Daran denkt man erfahrungsgemäß erst, wenn es zu spät ist; wir behalten die Frist im Blick.
Und: Die denkmalrechtliche Genehmigung ersetzt keine sonstigen Genehmigungen. Umgekehrt gilt aber, dass Sie kein zweites Verfahren führen müssen – ist Ihr Vorhaben ohnehin baugenehmigungspflichtig, schließt die Baugenehmigung die denkmalrechtliche Genehmigung ein, erteilt im Einvernehmen mit der Denkmalbehörde.
Wir bereiten die Unterlagen so auf, dass die Behörde entscheiden kann, statt nachzufragen. Verbindlich entscheidet immer das Amt.
Häufige Fragen zur Altbausanierung in Berlin
Was kostet eine Altbausanierung in Berlin?
Für die Kernsanierung einer Altbauwohnung rechnen wir mit 1.071 – 1.309 €/m² inkl. MwSt. (entspricht 900 – 1.100 €/m² netto) Wohnfläche, für ein ganzes Haus inklusive Dach, Fassade, Fenster und Heizung mit 1.309 – 1.666 €/m² inkl. MwSt. (entspricht 1.100 – 1.400 €/m² netto). Eine 80 m² große Gründerzeitwohnung liegt damit bei 85.680 – 104.720 € inklusive Mehrwertsteuer. Wo genau Sie landen, entscheidet vor allem der Zustand der Substanz – Holzbalkendecken, Feuchtigkeit im Sockelbereich und Schadstoffe sind die drei Posten, die eine Kalkulation im Altbau am stärksten bewegen.
Lohnt sich die Sanierung eines Altbaus überhaupt noch, oder ist Abriss und Neubau günstiger?
In Berlin fast immer die Sanierung – und zwar aus einem Grund, den viele übersehen: Bestandsschutz. Viele Gründerzeitbauten könnten in dieser Form heute nicht mehr entstehen; nicht so sehr wegen der Kubatur, die sich im Blockrand oft einfügen würde, sondern wegen Abstandsflächen, Brandschutz und Rettungswegen – gerade bei Hinterhaus und Seitenflügel. Wo das zutrifft, ist der Bestand eine Rechtsposition, die ein Abriss endgültig beendet: Bestandsschutz ist nicht auf einen Neubau an gleicher Stelle übertragbar. Dazu kommt: In sozialen Erhaltungsgebieten ist der Abbruch von Wohnraum genehmigungspflichtig und wird regelmäßig nicht genehmigt. Aus unserer Praxis rechnet sich ein Abriss erst, wenn die Sanierungskosten in die Nähe der Neubaukosten kommen – bei einer normalen Altbausanierung ist das nicht der Fall.
Was ist der Unterschied zwischen Altbausanierung und Kernsanierung?
Altbausanierung beschreibt den Gebäudetyp, Kernsanierung die Eingriffstiefe. Eine Altbausanierung kann eine behutsame Modernisierung sein, bei der Stuck, Türen und Dielen erhalten bleiben und nur Technik und Bad erneuert werden. Sie kann aber auch als Kernsanierung ausgeführt werden, bei der nur das Tragwerk stehen bleibt. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt vom Zustand ab – und im Milieuschutzgebiet zusätzlich davon, was genehmigt wird.
Was fällt alles unter eine Altbausanierung?
Im Kern vier Blöcke. Erstens die Haustechnik: Elektrik auf heutigen Stand, neue Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung. Zweitens die Gebäudehülle, wenn das ganze Haus gemacht wird: Dach, Fassade, Fenster, Kellerabdichtung. Drittens der Innenausbau: Bad, Küchenanschlüsse, Böden, Wände, Türen. Und viertens das, was den Altbau ausmacht – Stuck, Kastenfenster, Dielen, historische Türblätter. Was davon nötig ist, entscheidet der Zustand; was davon erlaubt ist, entscheidet im Milieuschutzgebiet zusätzlich das Bezirksamt.
In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?
Von außen nach innen und von oben nach unten – mit einer wichtigen Ausnahme. Zuerst wird das Gebäude dicht gemacht: Dach, dann Fassade und Fenster, dann Feuchtigkeit im Sockel. Erst danach lohnt sich die Heizung, weil sich die Heizlast durch die Dämmung ändert und eine zu groß gekaufte Anlage teuer und ineffizient läuft. Innen gilt: Rückbau, Rohinstallation, Estrich, Trocknungszeit abwarten, dann Ausbau. Die Ausnahme ist die Statik – tragende Eingriffe und Durchbrüche gehören ganz an den Anfang, weil alles Weitere darauf aufbaut.
Wann lohnt sich die Sanierung eines Altbaus nicht mehr?
Wenn drei Dinge zusammenkommen: schwere Schäden an der Tragstruktur, großflächige Schadstoffbelastung und ein Grundriss, der sich nicht wirtschaftlich anpassen lässt. Ein Abriss rechnet sich nach unserer Erfahrung erst, wenn die Sanierungskosten in die Nähe der Neubaukosten kommen – und dabei sind Abbruch, Entsorgung, Bauzeit und Erschließung noch nicht eingerechnet. In Berlin kommt allerdings ein Argument dazu, das oft den Ausschlag gibt: Im sozialen Erhaltungsgebiet ist der Abbruch von Wohnraum genehmigungspflichtig und wird regelmäßig nicht genehmigt. Wir sagen Ihnen offen, wenn wir bei einem Objekt Zweifel haben – auch wenn wir damit gegen unseren eigenen Auftrag argumentieren.
Können wir während der Altbausanierung in der Wohnung bleiben?
Bei einer Kernsanierung nicht: Ohne Estrich, ohne Wasser und ohne Strom ist eine Wohnung nicht bewohnbar, und die Staubbelastung beim Rückbau alter Substanz ist erheblich. Bei einer abschnittsweisen Sanierung geht es oft – dann arbeiten wir raumweise mit Staubschutzabschottung und stellen eine provisorische Küche oder ein Bad. Das verlängert die Bauzeit, spart aber die Zwischenmiete. Wir rechnen Ihnen beide Varianten durch, bevor Sie sich entscheiden.
Wir sehen uns Ihren Altbau an, bevor wir ein Angebot schreiben.
Ein Termin vor Ort, eine ehrliche Einschätzung zur Substanz und ein Festpreis, der danach auch hält. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns kurz, worum es geht.
Meisterhaftes Handwerk
für unseren Kerngebieten
Ein Umbau oder eine Sanierung im Bereich unseren Kerngebieten ist immer auch eine Vertrauensfrage. Schließlich geht es um Ihr Zuhause – Ihren ganz privaten Rückzugsort. Wir bei Meisterwerk Sanierungen verstehen, wie viel Herzblut in jedem Bauprojekt steckt. Deshalb stehen wir Ihnen nicht nur als Handwerker, sondern als persönlicher Partner zur Seite. Unser Ziel ist es nicht nur, Räume zu erneuern, sondern echte Wohlfühl-Oasen zu schaffen, in denen Sie sich vom ersten Tag an zuhause fühlen.
Unsere Philosophie basiert auf drei klaren Prinzipien: Ehrlichkeit, meisterhafter Qualität und absoluter Verlässlichkeit. Schon vor dem ersten Hammerschlag nehmen wir uns viel Zeit, um Ihre Wünsche zu verstehen und ein transparentes, faires Angebot zu erstellen. Wir prüfen die Bausubstanz genau, damit es später keine bösen finanziellen Überraschungen gibt. Sie wissen von Anfang an genau, was Ihr neues Traumzuhause kostet.
Während der Bauphase lehnen Sie sich einfach zurück. Unsere erfahrenen Meister und Bauleiter kümmern sich um alles. Wir koordinieren alle Gewerke, überwachen jeden Arbeitsschritt und sorgen dafür, dass unsere hohen Qualitätsstandards strikt eingehalten werden. Ob es um eine moderne Badsanierung, den energetischen Umbau Ihres Daches oder die liebevolle Restaurierung eines Altbaus geht – wir arbeiten mit Leidenschaft und Präzision.
Wir wissen, dass eine Baustelle im eigenen Haus anstrengend sein kann. Deshalb arbeiten wir nach unserem Clean-Site Prinzip: so staubfrei und leise wie möglich. Am Ende jeden Tages hinterlassen wir die Baustelle aufgeräumt und sauber. Wenn wir Ihnen schließlich die Schlüssel übergeben, erwartet Sie ein makelloses, neues Zuhause – pünktlich fertiggestellt und genau so, wie Sie es sich immer erträumt haben. Mit Meisterwerk Sanierungen wird der Weg zu Ihrem neuen Wohlfühl-Zuhause so entspannt wie noch nie.